ENTREPRISE FISSURES RESPONSABILITE DECENNALE

04 / 07/ 2008

Un rapport d’expertise établit que :

« -les infiltrations constatées, celles qui existent peut-être tout en étant masquées ou celles qui ne manqueront pas de se produire dans l’avenir, rendent la façade impropre à l’une de ses destinations, celle d’assurer l’étanchéité de l’espace intérieur ;

-toutefois, il est précisé que ces fissures sont stabilisées en nombre et en position, si elles s’élargissent ou se rétrécissent au gré des variations thermiques, diurnes ou annuelles, et si ces variations peuvent à la longue causer des dégradations de l’enduit, elles ne compromettent pas, à proprement parler, la solidité de l’ouvrage ;

-la seule fissure vraiment infiltrante est celle du garage, mais n’a occasionné que des dégâts mineurs, les autres fissures, notamment celles de la façade ouest n’ont provoqué aucune infiltration, du fait du doublage »

Au vu de ces constatations de l’expert, la cour d’appel de Lyon ( 24 novembre 2007 P06/08334) considère que l’atteinte à la solidité de l’immeuble ou l’impropriété à sa destination « n’est pas réellement établie » et qu’en conséquence l’action contre l’assurance dommages ouvrage est sans fondement.

Compte tenu des constatations de l’expert qui retenait l’impropriété à la destination on peut rester dubitatif devant une telle décision.

On note d’ailleurs que la cour elle même utilise un langage qui sème le doute puisque l’impropriété à la destination est, ou n’est pas, établie.

En revanche indiquer, comme le fait la cour, que l’impropriété n’est pas « réellement »établie semble laisser entendre qu’il y aurait un niveau d’impropriété d intermédiaire qui, quoique prouvé, ne permettrait pas de mettre en œuvre la garantie décennale.

Une telle interprétation semble contestable et on attend avec intérêt l’arrêt qui sera rendu par la cour de cassation

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URBANISME SCHEMA DE MISE EN VALEUR DU BASSIN D’ARCACHON

03 / 07/ 2008

URBANISME SCHEMA DE MISE EN VALEUR DU BASSIN D’ARCACHON

Par une décision en date du 3 mars 2008 le Conseil d’Etat ( N°278168) rejette le recours pour excès de pouvoir formé contre le décret n° 20041409 du 23 décembre 2004 portant approbation du schéma de mise en valeur de la mer du bassin d’Arcachon.

S’agissant de la forme le Conseil d’Etat rappelle que le recours devait être notifié par le requérant à l’auteur de la décision; un schéma de mise en valeur de la mer étant un document d’urbanisme.

« Considérant qu’aux termes de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date d’introduction des requêtes : « En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l’encontre d’un document d’urbanisme ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et, s’il y a lieu, au titulaire de l’autorisation. (…). L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. La notification du recours à l’auteur de la décision et, s’il y a lieu, au titulaire de l’autorisation est réputée accomplie à la date d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux » ; qu’en raison tout à la fois de leurs conditions d’élaboration, du contenu qui leur est assigné et de leurs effets, les schémas de mise en valeur de la mer sont des documents d’urbanisme ; qu’à ce titre, leur légalité ne peut être contestée que dans le respect des exigences procédurales définies par les dispositions précitées de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme »

Faute d’avoir satisfait à ce préalable les associations requérantes sont déclarées irrecevables en leur recours. Sur le fond et parmi les nombreux moyens avancés par une dame A, personne physique qui elle avait notifié son recours dans le respect des dispositions du code de l’urbanisme, figurait celui d’une urbanisation du littoral contraire aux dispositions existantes ; à ce moyen l’arrêt répond ceci : « Considérant qu’en raison tout à la fois de leurs conditions d’élaboration, de leur contenu et de leurs effets, les schémas de mise en valeur de la mer sont des documents d’urbanisme ; qu’à ce titre, ils doivent se conformer aux dispositions particulières au littoral figurant au chapitre VI du titre IV du livre Ier du code de l’urbanisme, alors même que l’approbation de tels schémas peut avoir pour effet de dispenser les plans locaux d’urbanisme de se référer aux critères fixés par le II de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme pour justifier une urbanisation des espaces proches du rivage de la mer ; que dans l’hypothèse où le schéma de mise en valeur de la mer ne précise pas les modalités de l’urbanisation des espaces proches du rivage de la mer, il appartient aux schémas de cohérence territoriale, aux plans locaux d’urbanisme et aux cartes communales de respecter les dispositions dudit schéma tout en se référant aux critères fixés par le II de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme ; Considérant qu’en indiquant, s’agissant des orientations en matière d’urbanisation, que certains secteurs proches du littoral pourront accueillir une urbanisation limitée qui devra s’adapter à la configuration des lieux, le schéma de mise en valeur de la mer n’a eu, compte tenu des termes utilisés et contrairement à ce que soutiennent les requérants, ni pour objet ni pour effet de déroger aux dispositions du I et du II de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme ; »

NB : le surlignement en gras ne figure pas dans la décision du Conseil d’Etat. Il a été ajouté par le commentateur pour en faciliter la lecture sur un point précis.

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Les nouvelles obligations du particulier qui vend un appartement

03 / 07/ 2008

Le particulier vendeur de l’appartement doit fournir les diagnostics suivants depuis plusieurs années: termites,plomb,amiante,mesurage loi Carrez, securité des piscines. Depuis le 1 juin 2006 il faut rajouter les risques technologiques et naturels. Si le bien immobilier est situé dans une zone couverte par un PPRT ( plan de prévention des risques technologiques) ou par un PPRN ( plan de préventions des risques naturels prévisibles) le vendeur du bien immobilier doit informe l’acquéreur de l’existence des risques, des sinistres subis par l’immeuble au titre des catastrophes naturelles, lorsqu’une installation soumise a autorisation ( installation classée) a été exploitée sur un terrain.

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Promoteurs immobiliers avec des programmes immobiliers neufs ”propres”

01 / 07/ 2008

Et voila encore quelques promoteurs immobiliers a encourager car ces promoteurs construisent propres.

LA CHAUSSAIRIE - 33 COLL LOCATIFS 15-19-25 avenue de la Chaussairie
35131 CHARTRES DE BRETAGNE

33 appartements neufs en location

promoteur immobilier
AIGUILLON CONSTRUCTION

RESIDENCES “LIMONIA” Le Mail Félix Leclerc
35135 CHANTEPIE

50 appartements neufs en location

Promoteur immobilier

ESPACIL HABITAT

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RESIDENCE ARLETTY ZAC DES NEUF JOURNAUX
35135 CHANTEPIE

12 appartements neufs en vente
12 appartements neufs en location

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promoteur immobilier

COOP DE CONSTRUCTION

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RESIDENCE LES ROCHES avenue François Mitterrand
35135 CHANTEPIE

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67 appartements neufs en vente

promoteur immobilier

ICADE CAPRI

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RESIDENCE LATERIA ZAC des neuf journaux
secteur NJ9
35135 CHANTEPIE

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50 appartements neufs en location

promoteur immobilier

ESPACIL HABITAT

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LES 9 JOURNAUX (33) H&E ZAC des Rives du Blosne
35135 CHANTEPIE

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33 appartements neufs en location

promoteur immobilier
ARCHIPEL HABITAT

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LES 9 JOURNAUX (28) H&E 35135 CHANTEPIE

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28 appartements neufs en location

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promoteur immobilier
ARCHIPEL HABITAT

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RESIDENCE “LE CLOS DE L’ARCHE” secteur des 9 journaux
35135 CHANTEPIE

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57 appartements neufs en location

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promoteur immobilier AIGUILLON CONSTRUCTION

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RESIDENCE “ODYSSEE” mail de l’Ile aux Moines
35170 BRUZ

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25 appartements neufs en location

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promoteur immobilier
ESPACIL HABITAT

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LE CHEMIN VERT (H&E) Rue des déportés
35310 MORDELLES

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39 appartements neufs en vente

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promoteur immobilier

COOP DE CONSTRUCTION

achats immobilier

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AGENT IMMOBILIER BIEN ACQUIS EN FRAUDE DES DROITS DE L’AGENT CONSEQUENCE

30 / 06/ 2008

AGENT IMMOBILIER BIEN ACQUIS EN FRAUDE DES DROITS DE L’AGENT CONSEQUENCE. Un agent immobilier titulaire d’un mandat non exclusif fait visiter un appartement à des personnes qui se présentent sous un faux nom et ultérieurement acquièrent directement le bien auprès du propriétaire sans payer la commission d’agenceInformée de l’achat, l’agent immobilier qui n’avait aucun mandat des acquéreurs réclame des dommages et intérêts en soutenant que l’achat s’est réalisé ensuite d’une supercherie ( le faux nom ) et en fraude de ses droits.La cour de cassation ( 9 mai 2008 07- 12449) approuve la cour d’appel qui a satisfait à la demande de l’agent immobilier avec l’attendu suivant :« Mais attendu que, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l’agent immobilier, à une date où il était titulaire d’un mandat, avait fait visiter l’appartement aux époux X… qui avaient acquis le bien à un prix conforme à leur offre ” net vendeur ” à l’insu de l’intermédiaire, la cour d’appel qui a ainsi fait ressortir la connaissance par les époux X… du droit à rémunération de l’agent immobilier et qui a pu retenir que les manœuvres frauduleuses qu’ils avaient utilisées, consistant en l’emprunt d’une fausse identité pour l’évincer de la transaction immobilière, avaient fait perdre à l’agent immobilier la commission qu’il aurait pu exiger du vendeur, en a exactement déduit qu’ils devaient être condamnés à lui payer des dommages-intérêts » Une telle décision, rendue par la cour de cassation statuant en assemblée plénière, ne peut qu’être approuvée ; la fraude patente des acquéreurs ne pouvait rester sans conséquence.

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Loyer impayé dans un appartement

30 / 06/ 2008

Un particulier peut réclamer a son locataire le paiement du loyer et des charges pendant 5 ans à compter du jour ou ces sommes sont dues même si le locataire a quitté l’appartement depuis.Toute somme réclamée doit être justifiée.D’un autre coté le locataire de l’appartement a 5 ans pour contester le montant des charges qu’il a payé s’il estime que c’est trop selon l’article 2277 du code civil.Dans certains cas le locataire de l’appartement bénéficie d’un délai de trente ans.

location appartement

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URBANISME REFUS DE PERMIS NULLITE DU REFUS CONSEQUENCE

28 / 06/ 2008

URBANISME REFUS DE PERMIS NULLITE DU REFUS CONSEQUENCE

Aux termes d’un arrêté municipal le maire d’une commune refuse de faire droit à une demande d’extension d’habitation.

Le Tribunal administratif annule ce refus en retenant qu’aucune disposition du plan d’occupation des sols n’interdisait les toitures terrasses.

La décision du Tribunal est confirmée par la Cour administrative de Paris par un arrêt en date du 19 décembre 2002.

Par un nouvel arrêté du 26 janvier 2004 le maire se fondant sur une disposition nouvelle du plan d’occupation des sols refuse de délivrer un permis que le demandeur avait sollicité à nouveau le 10 décembre 2003.

L’intéressé forme un recours contre ce refus.

Il est débouté sur le fondement des dispositions de l’article L.600-2 du code de l’urbanisme dont le Tribunal rappelle les termes :

« Considérant qu’aux termes de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’un refus opposé à une demande d’autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol ou l’opposition à une déclaration de travaux régies par le présent code a fait l’objet d’une annulation juridictionnelle, la demande d’autorisation ou la déclaration confirmée par l’intéressé ne peut faire l’objet d’un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à la date d’intervention de la décision annulée sous réserve que l’annulation soit devenue définitive et que la confirmation de la demande ou de la déclaration soit effectuée dans les six mois suivant la notification de l’annulation au pétitionnaire»

La cour administrative d’appel de Paris ( 14 février 2008 06pa02355) confirme le rejet du recours.

En d’autres termes, la municipalité à mis à profit le contentieux en cours pour modifier le plan d’occupation des sols afin de disposer d’un fondement juridique lui permettant de rejeter la demande ; ce qui n’était pas le cas jusqu’alors.

L’intéressé aurait pu demander à bénéficier des anciens documents d’urbanisme à la condition de présenter une nouvelle demande dans les six mois suivant la notification de l’annulation de la décision de rejet primitive.

Faute d’avoir été informé de cette possibilité il a présenté tardivement une nouvelle demande qui a été rejetée sur le fondement du nouveau plan d’occupation des sols.

Conscient de cette carence le demandeur avait argué de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Le Tribunal a refusé d’examiner ce moyen faute de « précisions suffisantes ».

On peut le regretter car l’attitude du maire qui refuse un permis sans texte, ce qu’il ne pouvait ignorer, et qui modifie ensuite les documents d’urbanisme pour fonder un nouveau refus peut amener à se poser des questions sur la légitimité du procédé.

Voir www.cabinet-perrault.com

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OUVRAGE PUBLIC ANNULATIONS DE PERMIS DE CONSTRUIRE CONSEQUENCES

28 / 06/ 2008

OUVRAGE PUBLIC ANNULATIONS DE PERMIS DE CONSTRUIRE CONSEQUENCES

L’office public d’aménagement et de construction de la Ville de Paris ( OPAC ) construit un immeuble à usage d’habitation, de commerces, de jardin maternel et de stationnement.

A la requête de voisins qui s’estiment lésés, les deux permis de construire successivement délivrés à l’OPAC pour la réalisation de cette opération sont annulés.

Ultérieurement ces mêmes voisins sollicitent de la juridiction administrative la démolition de l’immeuble désormais sans permis et l’indemnisation de leur préjudice.

Aux termes de l’arrêt rendu ( cour administrative d’appel de Paris 14.02.2008 06PAO1542)

la cour d’appel rappelle les principes devant régir la matière :

« Considérant que lorsque le juge administratif est saisi d’une demande d’exécution d’une décision juridictionnelle dont il résulte qu’un ouvrage public a été implanté de façon irrégulière il lui appartient, pour déterminer, en fonction de la situation de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue, si l’exécution de cette décision implique qu’il ordonne la démolition de cet ouvrage, de rechercher, d’abord, si, eu égard notamment aux motifs de la décision, une régularisation appropriée est possible ; que, dans la négative, il lui revient ensuite de prendre en considération, d’une part, les inconvénients que la présence de l’ouvrage entraîne pour les divers intérêts publics ou privés en présence, d’autre part, les conséquences de la démolition pour l’intérêt général, et d’apprécier, en rapprochant ces éléments, si la démolition n’entraîne pas une atteinte excessive à l’intérêt général »

La motivation est classique. La solution l’est tout autant : en effet, les demandeurs sont déboutés de leur demande en démolition au motif que la démolition de l’ouvrage public porterait une atteinte excessive à l’intérêt général.

Quant à leur préjudice, que la cour réduit à une perte de vue et d’ensoleillement, il est évalué à 25 000,00€.

Il en aura donc coûté aux demandeurs des années de procédure, avec les frais et les soucis qui l’accompagnent, pour apprendre que malgré deux annulations successives de permis de construire, l’immeuble ne sera pas détruit et leur préjudice sera chichement évalué.

La jurisprudence administrative n’est pas toujours tendre pour le citoyen.

Voir www.cabinet-perrault.com

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Loi Carrez pour un appartement ou une maison en copropriété

28 / 06/ 2008

Avant l’acheteur d’un appartement etait peu informé sur la surface de son logement pour un achats immobilier.Les actes de vente de biens immobiliers exonéraient le particulier vendeur de tout engagement quand a sa surface et sa description.La loi du 18 decembre 1996 dite loi Carrez ,loi no 96-1107 et son décret d’application no 97-532 du 23 mai 1997 a renforce la protection de l’acheteur de bien immobilier en définissant la partie privative d’un lot de copropriété.Par conséquent ,depuis le 19 juin 1997 ,tous les vendeurs de lots en copropriété doivent certifier aux acheteurs la superficie du bien immobilier vendu.La loi ne s’applique donc qu’aux lots de copropriétés et donc principalement aux appartements.

achats immobilier;copropriété

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Niches fiscales et defiscalisation

27 / 06/ 2008

La pression fiscale pour les particuliers a hauts revenus va s’accentuer. Dans un rapport publié le jeudi 5 juin 2008 six députés de la commission des finances de l’Assemblée, proposent d’encadrer les quatre défiscalisations non plafonnées actuellement: défiscalisation pour l’investissement immobilier outre-mer comme la defiscalisation Girardin, defiscalisation pour les loueurs en meublé professionnel, defiscalisation malraux, régime applicable aux monuments historiques.

defiscalisation

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URBANISME SCHEMA DE MISE EN VALEUR DU BASSIN D’ARCACHON

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