COPROPRIETE  OUVERTURE D’UN COMPTE SEPARE DEFAUT CONSEQUENCES

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 stipule notamment que

« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : ………….

d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.

L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat.

La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.

…….. ………………………………………………………………………. »

Dans le cas d’espèce un copropriétaire assigne un syndic en nullité de mandat faute d’avoir ouvert un compte séparé au nom du syndicat dans les trois mois de sa désignation.

La cour d’appel lui donne tort en relevant :

-         que ce compte, certes portait le nom du syndic,  mais également celui du syndicat des copropriétaires et que sous cette seule réserve il fonctionnait comme un compte séparé parfaitement individualisé,

-         qu’il ne s’agissait pas dès lors d’un sous compte individualisé dans le cadre d’un compte général ouvert au nom du syndic,

-         que le compte devait dès lors être qualifié de compte séparé.

La cour de cassation ( 3^ème civile 9 avril 2008 p 07 12268 ) casse l’arrêt en retenant que le syndicat doit être titulaire d’un compte bancaire ouvert à son nom ; ce qui n’était pas le cas en l’espèce. Cet arrêt est, à juste titre, protecteur des intérêts des copropriétaires.

On comprend que les syndics, par facilité de gestion et dans un souci de réduction des coûts, préfèrent ouvrir un compte général à leur nom avec des sous comptes par copropriété.

Néanmoins, en cas de difficultés économiques ou financières du syndic, soit de façon temporaire soit de façon définitive, on constate que le compte unique peut amener à des imbroglios entre sous comptes qui peuvent être préjudiciables aux copropriétés.

Or, aussi longtemps que le syndicat ne dispose pas d’un compte ouvert à son seul nom le compte dont il disposera dans les livres du syndic même si il est parfaitement individualisé risque, in fine, d’être qualifié de sous compte avec toutes les difficultés qui en découleront.

Voir www.cabinet-perrault.com

SERVITUDE DE VUES

Ne pas être sous la vue de ses voisins peut être important et peut justifier qu’on fasse trancher le problème par la cour de cassation.

Un propriétaire rénove ses fenêtres et est assigné par un voisin qui soutient que les travaux ont engendré des vues sur sa propriété.

La cour d’appel ne voit dans les travaux qu’une modernisation qui n’a entraîné ni agrandissement ni création de fenêtres et déboute le demandeur.

La cour de cassation ( 3^ème civile 4.03.2008 p 07 10430) casse en retenant que la cour d’appel n’a pas recherché, comme il lui était demandé si, avant les travaux, les fenêtres n’étaient pas munies de treillis à fines mailles interdisant toute vue sur la cour du voisin.

Voir www.cabinet-perrault.com

COPROPRIETE REMUNERATION DU SYNDIC

Un syndic nommé, à  titre provisoire par le règlement de copropriété, est ensuite régulièrement renouvelé par des assemblées ultérieures.

Quelques années plus tard, le syndicat des copropriétaires décide de diligenter une procédure contre ce syndic et lui réclame notamment le remboursement d’honoraires perçus  sans qu’ait été respectée la réglementation en la matière.

La cour d’appel déboute le syndicat au motif que :

-         le syndic a été reconduit chaque année dans ses fonctions et a reçu quitus,

-         qu’ en conséquence les honoraires ont été légitiment perçus.

La cour de cassation ( 3^ème civile 27 mars 2008 p 07 10191) casse l’arrêt en relevant  «  qu’en statuant ainsi alors que la société SATI ne justifiait ni d’un mandat écrit ni d’une décision de l’assemblée générale ayant fixé sa rémunération  préalablement à l’accomplissement de sa mission, la cour d’appel a violé les textes susvisés.. »

Il s’agit là d’une des nombreuses décisions rendues à propos de la rémunération des syndics ; domaine dans lequel la cour de cassation exerce une surveillance très stricte.

Seuls les honoraires ayant fait l’objet d’un mandat écrit et d’une décision d’assemblée générale peuvent être exigés et rien au delà de ce qui a été convenu.

Voir www.cabinet-perrault.com

BAIL COMMERCIAL CLAUSE RESOLUTOIRE

Un bailleur fait délivrer un commandement de payer des arriérés de loyers à un locataire à usage commercial.

Ce commandement qui visait la clause résolutoire n’est pas suivi d’effets.

Le bailleur assigne en expulsion et obtient une ordonnance conforme.

Pour une raison ignorée le bailleur ne fait pas exécuter l’ordonnance d’expulsion immédiatement. Il attend cinq ans pour ce faire.

Le locataire soutient alors que ce très long délai doit s’analyser comme une renonciation à la clause résolutoire et à l’ordonnance autorisant l’expulsion.

La cour d’appel donne raison au locataire.

Sur pourvoi, la cour de cassation  ( 3^ème civile 19.03.2008 p 07 11194) casse l’arrêt au motif que «  le seul écoulement du temps ne peut caractériser un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer à se prévaloir des effets de la clause résolutoire »

En d’autres termes, un locataire ne peut se croire à l’abri d’une reprise des poursuites par le seul écoulement du temps.

La seule certitude qu’il pourrait avoir devrait découler d’un accord exprès du bailleur.

Voir www.cabinet-perrault.com

BAIL COMMERCIAL  DEFAUT D’IMMATRICULATION  FRAUDE

Aux termes de l’article L 145-1 du code de commerce il est stipulé que le statut du bail commercial s’applique notamment :

 « aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce… »

L’immatriculation au registre du commerce au moment de la délivrance du congé est donc une condition essentielle requise pour bénéficier du statut protecteur de la loi.

Dans le cas d’espèce, un bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement de bail et refus d’indemnité d’éviction à un locataire au motif que ce dernier n’est pas immatriculé au registre du commerce et ce à un moment où il est permis de penser que cette immatriculation allait être incessamment régularisée.

Dans le cadre de la procédure diligentée par le locataire il apparaîtra que ce bailleur avait, préalablement à la délivrance du congé,  signé une promesse de vente sur l’immeuble dans lequel le fonds était exploité,

Sur le plan formel, l’opération paraissait irréprochable puisqu’il était incontestable qu’au moment de la délivrance du congé le locataire n’était pas immatriculé au registre du commerce.

Néanmoins, la cour d’appel dont l’arrêt sera confirmé par la cour de cassation

( 3^ème civile 5 mars 2008 p 06 20831 ) estime que le congé a été donné frauduleusement pour le seul bénéfice de l’acquéreur des murs qui, n’étant pas alors titré, ne pouvait agir lui même.

La cour d’appel fait application du vieil adage suivant lequel «  la fraude corrompt tout »  et prononce la nullité du congé.

Cette décision montre les limites du droit et le pouvoir souverain des juges du fond pour dire si il y a, ou non, fraude.

En l’espèce, il était probable sinon certain que le congé était donné pour le bénéfice futur de l’acquéreur des murs.

Pour autant ni le vendeur ni l’acquéreur des murs ne s’étaient livrés à des manœuvres se traduisant par des actes frauduleux.

L’un et l’autre n’avaient fait qu’utiliser les textes et la jurisprudence d’ordinaire très stricte sur cette question.

Il n’empêche, les juges du fond ont vu une fraude dans l’opération et l’ont annulée.

Conclusion, une opération juridique inhabituelle, même respectant les textes en vigueur n’est jamais, en droit français, exempte d’une éventuelle censure judiciaire.

Voir www.cabinet-perrault.com

A l’entrée et a la sortie du locataire il faut établir un état des lieux de l’appartment. Si c’est un appartement loué il faut établir aussi un inventaire complet du mobilier dans l’appartement loué.

Le juge des référés est le juge de l’urgence.Un particulier propriétaire d’un appartement peut vouloir utiliser ce juge pour faire résilier un bail de location d’appartement rapidement.Le particulier peut faire jouer la clause résolutoire de son bail de location d’appartement ,le délai de comparution étant en général de 8 jours entre la date de l’audience au tribunal et la date de l’assignation par huissier au locataire de l’appartement.La décision par le juge est rendue dans les 10 jours suivants en général ou immédiatement.

GARANTIE DECENNALE

Des particuliers font construire une maison.

Après réception des désordres apparaissent qui sont ainsi décrits par l’arrêt de la cour de cassation «  désordres constitués par des fissures des cloisons intérieurs »

Sur recours des propriétaires de la maison sur le fondement de l’article 17922 du code civil, la cour d’appel les déboute en relevant, notamment, que la solidité de la villa n’est pas compromise, que les  désordres ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination, que les fissures ne sont ni généralisées ni évolutives.

Il s’agit là d’une motivation classique que l’on pouvait d’autant plus attendre que les désordres, selon les informations données par l’arrêt de cassation, n’affectaient que les cloisons intérieures et non le gros œuvre.

Rappelons que l’article 1792 du code civil est ainsi libellé :

 « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. » 

Sur pourvoi des propriétaires, ceux ci font valoir que la cour d’appel n’a pas répondu à leur argumentation car il n’a pas été pris en compte le fait que les désordres, seraient-ils seulement esthétiques, étaient généralisés, ce qui rendait la villa de grand standing impropre à sa destination.

Sur cette argumentation, étayée par ailleurs d’autres éléments faisant valoir que les fissures évoluaient, la cour de cassation ( 3^ème civile 11 mars 2008 p 07 10651) casse l’arrêt rendu pour défaut de réponse aux conclusions du maître de l’ouvrage.

Cet arrêt de cassation est particulièrement intéressant car il semble laisser entendre que la présomption de responsabilité de l’article 1792 du code civil pourrait être étendu à des cas d’impropriété à destination relevant seulement d’un préjudice esthétique généralisé .

Voir www.cabinet-perrault.com

BAIL COMMERCIAL ET D’HABITATION

Lorsque des locaux sont loués à la fois à usage commercial et à usage d’habitation, ce qui est fréquent notamment dans le commerce de détail, le bailleur ne peut exiger que les locaux soient maintenus dans leur destination primitive que si le bail prévoit expressément le maintien de cet usage mixte.

A défaut de cette précision et face à un bail qui stipule que les lieux pourront être utilisés pour l’exercice de tous commerces une cour d’appel peut en déduire que le locataire peut utiliser l’ensemble des locaux pour l’activité commerciale. (cassation 3^ème civile 4.03.2008 p 07 13881)

Conclusion : si le bailleur ne veut pas que son locataire transforme son ancienne salle à manger en local commercial il doit le dire et surtout l’écrire.

Voir www.cabinet-perrault.com

La CNAB,L’UNIT et la FNAIM  ont fait un contrat cadre de syndic de copropriété, commun à ces trois organisations  suite à  l’avis du Conseil National de la Consommation  du 27 septembre 2007.

Ces organisations se sont engagées à le faire respecter par leurs adhérents.

Pour voir  le contrat cadreil faut aller sur :

http://www.mon-immeuble.com/actualites/act08/article104.10.04.08.htm