BAIL COMMERCIAL ACCESSION ou une cession pour un franc symbolique qui coûte cher
BAIL COMMERCIAL ACCESSION
Un locataire commerçant cède, avec l’accord du bailleur, le 14.12.1990 son droit au bail, d’une durée de neuf ans à compter du 1.12.1988, pour la somme de 1 franc.
Le cessionnaire rachète par ailleurs pour un certain prix au cédant les travaux que celui ci a réalisé dans les lieux.
Le cédant désireux de disposer d’un bail de neuf ans résilie à l’amiable avec le propriétaire le bail en cours et ce dernier lui consent un nouveau bail par acte du 15.12.1990.
A la suite d’une procédure en révision introduite en 1997 par le locataire, la question se pose de savoir si les locaux loués par le bailleur doivent ou non inclure les travaux effectués par le locataire primitif ; en d’autres termes si les locaux loués par acte du 15 décembre 1990 doivent s’entendre comme comportant les améliorations déjà payés par le locataire en place à son cédant.
La cour de cassation ( 3ème civile 19.03.2008 p 07 10679) répond affirmativement à cette question de la façon suivante :
- Le bail de 1988 comportait une clause stipulant que le preneur devait « laisser en fin de bail sans indemnité tous changements et améliorations apportés aux lieux loués »
- La résiliation amiable a entraîné l’accession au bailleur des aménagements et améliorations réalisés,
- La valeur locative des locaux doit donc être appréciée « en fonction de l’état des locaux à la date du nouveau bail »
En d’autres termes, le locataire aura d’une certaine façon payé deux fois les mêmes travaux :
- une première fois en les rachetant au cédant du droit au bail qui les avait réalisés,
- une seconde fois car ces mêmes travaux seront considérés dans le cadre de la procédure de révision comme ayant fait accession au bailleur et en conséquence comme faisant partie de la location consentie par ce dernier.
Les cessions pour le franc symbolique ne sont pas toujours les plus économiques.