BAIL COMMERCIAL DEFAUT D’EXPLOITATION REELLE CONSEQUENCE
Aux termes de l’article L 145-8 du code de commerce il est stipulé que :
« Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le terme d’usage qui suit cette demande. »
L’exploitation effective du fonds de commerce est donc une des conditions requises pour bénéficier du droit au renouvellement.
Or, il arrive que pour diverses raisons le locataire n’exploite plus réellement son fonds mais tente de pallier cette carence par divers artifices afin de préserver la valeur de son actif.
Dans un arrêt qui se situe dans la ligne jurisprudentielle la plus classique ( 3ème 15 avril 2008 ) la cour de cassation fait justice des moyens habituellement utilisés par un locataire pour masquer le défaut d’exploitation réelle.
C’est ainsi qu’elle relève en l’espèce :
«.. que tous les éléments présentés démontraient le défaut d’exploitation suite aux congés avec mise en demeure donnés en juin 2003, les horaires parcimonieux d’ouverture journalière, le saupoudrage des heures d’ouverture hebdomadaire et le constat de l’huissier de justice démontrant que l’activité n’avait été que très partiellement reprise, .. »
Il existait donc un semblant d’activité mais insuffisant pour convaincre la cour que l’exploitation était réelle.
En conséquence, le congé avec refus de renouvellement de bail et refus de paiement d’indemnité d’éviction a été validé ; il en découle que le locataire a perdu son droit au bail ; ce qui bien souvent pour les commerces de détail, signifie la perte, en fait sinon en droit, du fonds lui-même.