BAIL COMMERCIAL DEFAUT D’IMMATRICULATION FRAUDE
BAIL COMMERCIAL DEFAUT D’IMMATRICULATION FRAUDE
Aux termes de l’article L 145-1 du code de commerce il est stipulé que le statut du bail commercial s’applique notamment :
« aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce… »
L’immatriculation au registre du commerce au moment de la délivrance du congé est donc une condition essentielle requise pour bénéficier du statut protecteur de la loi.
Dans le cas d’espèce, un bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement de bail et refus d’indemnité d’éviction à un locataire au motif que ce dernier n’est pas immatriculé au registre du commerce et ce à un moment où il est permis de penser que cette immatriculation allait être incessamment régularisée.
Dans le cadre de la procédure diligentée par le locataire il apparaîtra que ce bailleur avait, préalablement à la délivrance du congé, signé une promesse de vente sur l’immeuble dans lequel le fonds était exploité,
Sur le plan formel, l’opération paraissait irréprochable puisqu’il était incontestable qu’au moment de la délivrance du congé le locataire n’était pas immatriculé au registre du commerce.
Néanmoins, la cour d’appel dont l’arrêt sera confirmé par la cour de cassation
( 3ème civile 5 mars 2008 p 06 20831 ) estime que le congé a été donné frauduleusement pour le seul bénéfice de l’acquéreur des murs qui, n’étant pas alors titré, ne pouvait agir lui même.
La cour d’appel fait application du vieil adage suivant lequel « la fraude corrompt tout » et prononce la nullité du congé.
Cette décision montre les limites du droit et le pouvoir souverain des juges du fond pour dire si il y a, ou non, fraude.
En l’espèce, il était probable sinon certain que le congé était donné pour le bénéfice futur de l’acquéreur des murs.
Pour autant ni le vendeur ni l’acquéreur des murs ne s’étaient livrés à des manœuvres se traduisant par des actes frauduleux.
L’un et l’autre n’avaient fait qu’utiliser les textes et la jurisprudence d’ordinaire très stricte sur cette question.
Il n’empêche, les juges du fond ont vu une fraude dans l’opération et l’ont annulée.
Conclusion, une opération juridique inhabituelle, même respectant les textes en vigueur n’est jamais, en droit français, exempte d’une éventuelle censure judiciaire.