«  Article L145-48 Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier. Toutefois, le premier locataire d’un local compris dans un ensemble constituant une unité commerciale définie par un programme de construction ne peut se prévaloir de cette faculté pendant un délai de neuf ans à compter de la date de son entrée en jouissance.

Article L145-49 La demande faite au bailleur doit, à peine de nullité, comporter l’indication des activités dont l’exercice est envisagé. Elle est formée par acte extrajudiciaire et dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Ces derniers peuvent demander que le changement d’activité soit subordonné aux conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts. Le bailleur doit, dans le mois de cette demande, en aviser, dans la même forme, ceux de ses locataires envers lesquels il se serait obligé à ne pas louer en vue de l’exercice d’activités similaires à celles visées dans la demande. Ceux-ci doivent, à peine de forclusion, faire connaître leur attitude dans le mois de cette notification. A défaut par le bailleur d’avoir, dans les trois mois de la demande, signifié son refus, son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, il est réputé avoir acquiescé à la demande. Cet acquiescement ne fait pas obstacle à l’exercice des droits prévus à l’article L. 145-50. »

Les modalités du refus du bailleur n’étaient jusqu’alors assujetties à aucune forme particulière.

Un arrêt de la cour de cassation vient apporter une précision de grande importance pour la pratique ( CC 2008 06 11 P 07 14551) en décidant que seule une opposition du bailleur faite par acte extra judiciaire était valable.

Une opposition par courrier RAR est sans valeur et le bailleur est alors réputé avoir acquiescé à la demande.

 « Sur le moyen unique : Attendu, selon l’arrêt attaqué (Colmar, 22 février 2007) que la SCI du vieux moulin de Kaysersberg a donné à bail à la société Bretzel chaud du moulin, un local à usage commercial le 24 avril 1990 ; que l’activité désignée dans le bail était celle d’achat, vente à emporter des collations, petits plats, glaces, pâtisseries de toutes sortes et boissons à emporter ; que la locataire a, par acte d’huissier de justice du 30 décembre 2003, fait signifier à sa bailleresse une demande de despécialisation plénière ; que par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 février 2004, la SCI du Vieux Moulin a déclaré s’opposer à la demande ;  que la société Bretzel chaud du moulin a saisi le tribunal de grande instance aux fins de voir autoriser la despécialisation projetée ; Attendu que la bailleresse fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande, alors, selon le moyen :1°/ que le bailleur destinataire de la demande de despécialisation du bail commercial doit faire connaître sa réponse dans le délai de trois mois de la signification de la demande et, à défaut, il est réputé avoir acquiescé à la demande ; qu’en énonçant que faute pour la SCI du Vieux Moulin, bailleur, d’avoir signifié sa réponse par acte extra-judiciaire dans le délai légal,, sa réponse faite à l’intérieur de ce délai mais par lettre recommandée avec avis de réception était sans valeur et que l’acceptation était réputée acquise, la cour d’appel a violé l’article L. 145-49 du code de commerce  2°/ qu’en toute hypothèse, la notification faite par le bailleur en la forme ordinaire et non par la voie d’un acte extra-judiciaire constitue une irrégularité de forme qui n’entraîne la nullité de l’acte qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ; qu’en s’abstenant de constater que l’emploi de la lettre recommandée avec avis de réception pour notifier la réponse du bailleur à la demande de despécialisation avait causé un préjudice au preneur, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 114 du code de procédure civile  

Mais attendu qu’ayant constaté que la bailleresse n’avait pas signifié son refus par acte extra-judiciaire, la cour d’appel qui en a exactement déduit que la SCI vieux moulin était réputée avoir acquiescé à la demande de despécialisation plénière, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; »

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cet article a été posté le : 14/08/2008 à 9:22 et catégorisé sous bail commercial. Vous pouvez suivre les reponses de cet article via : RSS 2.0 feed. Vous pouvez ajouter un commentaire, ou trackback à partir de votre site.