Vente immobilière Rescision pour lésion
Un propriétaire conclut, par un acte de novembre 1981, avec une société d’économie mixte un bail à construction, d’une durée de 23 ans emportant construction d’un bâtiment de cinq étages.
Par le même acte, le propriétaire promet de vendre le terrain au locataire, à la fin du bail du bail, moyennant un prix égal à dix ans de loyer.
Au terme du bail, le locataire demande l’acquisition de l’immeuble ; ce que le bailleur refuse en se prévalant du caractère lésionnaire du contrat.
On sait que la lésion des sept douzièmes ne peut être invoquée lorsque il existe plusieurs conventions indivisibles et/ou que le contrat est aléatoire.
Une cour d’appel déclare la vente parfaite au motif que :
- l’acte de novembre 1981 est un acte indivisible comportant plusieurs conventions, savoir un bail à construction et une promesse de vente ; dès lors les deux opérations sont indissociables,
- le prix était calculé sur les loyers révisés ; ce qui confèrait à la vente un caractère aléatoire.
Le bailleur forme un pourvoi en soutenant pour répondre à l’argumentation de la cour que :
- si, échappent aux règles de la rescision pour lésion, les conventions dans lesquelles la vente est indivisible d’une autre opération, la vente d’un bien immobilier, fût-elle l’accessoire d’un contrat de bail à construction et envisagée selon un prix faisant référence aux loyers versés, n’est pas indissociable de ce contrat ni soustraite de ce seul fait aux règles de la lésion.
- l’aléa accepté par les parties et qui exclut la lésion s’apprécie au jour de la réalisation de la vente.
La cour de cassation (2010/07/07 N°09-14579) casse l’arrêt en relevant comme il lui était demandé au pourvoi que :
« qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent à caractériser l’indivisibilité entre le bail à construction et la vente et alors que l’aléa doit s’apprécier au jour de la réalisation de la vente, soit en l’espèce au jour de la levée de l’option, la cour d’appel a violé les textes susvisés »
Certes, la cour de cassation ne juge que l’application du droit et non les faits mais en l’espèce, s’agissant de l’indivisibilité, la frontière entre les deux est ténue.
Voir Cabinet Perrault art 1674 CC
