Loi besson et crédit in Fine

 

Loi Besson et crédit in fine, une mode ou un choix justifié ?

La mode de l'investissement immobilier financé avec un crédit in fine commence à s'étendre, sans doute dopée par les performances boursières de ces dernières années.
Il est vrai qu'un montage financier, associant les avantages fiscaux de la loi " Besson ", les performances de la bourse et l'intérêt fiscal du crédit in fine peut être séduisant.
Encore faut-il que :
l'intérêt du projet ne repose pas sur des hypothèses hasardeuses de performances boursières ou d'économies d'impôts ;
que l'on tienne compte de la fiscalité de l'assurance vie. Et que le type de montage soit bien adapté au profil de l'investisseur. Dans ce cas, le crédit in fine permet d'augmenter les performances de l'investissement. Un montage optient. Un montage optimisé peut doper encore cette rentabilité et apporter un meilleur confort à l'investisseur.

Quel est l'inconvénient du crédit amortissable ?

Dans un crédit classique, chaque mensualité comprend une part d'intérêts et une part de remboursement du capital. Au fil des mois, la part d'intérêts diminue et celle de l'amortissement augmente jusqu'au remboursement total du prêt. Sur le plan fiscal, les intérêts de crédit sont déductibles des revenus fonciers et permettent des économies d'impôts. L'inconvénient du crédit amortissable est bien cette baisse de la partie intérêts de crédit, qui provoque une érosion de l'avantage fiscal au fil des ans.

Quel est l'avantage du crédit in fine ?

Ne comportant que des intérêts de crédit, les mensualités sont inférieures. Le remboursement du capital se fera à la fin du crédit, soit in fine. Le montant des intérêts à déduire des revenus fonciers sera maximum jusqu'à la fin du crédit, ce qui fiscalement, peut être intéressant. Par contre, il faut prévoir dès le départ, le remboursement du capital.
Pl.
Pour s'assurer des capacités de l'emprunteur de rembourser la totalité du capital in fine, les établissements de crédit prennent un nantissement sur un contrat d'assurance vie. Le montant est censé représenter à terme le capital emprunté. Ce peut être un contrat existant ou un nouveau contrat alimenté par un investissement cash, associé éventuellement à une épargne régulière. Le choix du régime
fiscal, actifs-francs, multisupports ou " D.S.K. " n'est pas neutre, tant en terme de rentabilité que de fiscalité.

L'incidence des intérêts de crédit

Les loyers entrent fiscalement dans les revenus fonciers et après abattement forfaitaire et charges, sont imposés dans la tranche fiscale marginale puis subissent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, Prél. social) de 10 % dont 5,1 % déductibles l'année suivante. Ce qui fait 57,45 % pour un contribuable imposé à 50 %.
Les intérêts de crédit sont déduits des revenus fonciers et en réduisent d'autant l'assiette imposable. S'il n'y a pas suffisamment d'intérêts, une partie des loyers est imposée, s'il y en a trop, on crée un déficit reportable. En " Loi Besson ", les int&eacuttérêts de crédit permettent de faire basculer l'amortissement important des 5 premières années en déduction des revenus globaux et augmentent donc l'avantage fiscal. Au-delà de 5 ans, l'amortissement " Besson " de 2,5 % par an ne suffit plus à défiscaliser les loyers. De plus, l'abattement forfaitaire n'est que de 6 %. Les intérêts évitent l'imposition du surplus de loyer. Si les intérêts sont trop importants mais que cet investisseur a déjà des revenus fonciers (fiscalisés à 57,45 %,1), le déficit n'est plus reporté mais déduit immédiatement, ce qui évite cette lourde imposition.

 

La charge d'intérêts idéale

Pour un nouvel investissement, elle doit donc permettre de déduire le maximum des revenus globaux, d'éviter tout impôt sur les nouveaux loyers et le cas échéant, d'absorber les revenus fonciers existants.
Ce qui ne peut pas être le cas en amortissable, puisqu'au fil du temps, les intérêts diminuent alors que les loyers augmentent.
Ce qui peut être le cas en in fine, puisque les intérêts de crédit restent stables.

Le montage global

A la charge d'intérêtsêts plus forte et aux économies d'impôts supérieures, vient s'ajouter l'incidence de l'assurance vie dont le montant est lié à sa fiscalité et aux prévisions de performances. De plus cet investissement supplémentaire peut s'effectuer en cash, en épargne et doit s'adapter tant aux possibilités qu'aux besoins de l'investisseur, aux contraintes de l'établissement de crédit, tout en optimisant la rentabilité globale de l'investissement. Les multiples possibilités donnent des résultats différents, tant en terme de rentabilité qu'en terme d'intérêt patrimonial.

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