Syndic de copropriété

Copropriétaires, nos solutions pour évincer un syndic indélicat
Le syndic de copropriété dispose de pouvoirs considérables. Certains, les médias en ont fait largement écho, en usent et en abusent. Fort heureusement, la loi est du côté des copropriétaires et offre à ces derniers de nombreux moyens pour évincer " ces brebis galeuses ". Point par point la procédure à suivre.

Personnage central d'une copropriété, le syndic, qu'il soit bénévole ou professionnel est le seul responsable de la gestion de l'immeuble. C'est l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui en définit les tâches : - assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ; - administrer l'immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ; - tenir la comptabilité du syndicat ; - représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et de justice. Dans les assemblées générales, il est souvent (mais pas forcément) " secrétaire " de l'assemblée, c'est-à-dire qu'il rédige le procès-verbal qui sera soumis à la signature du président de séance, choisi parmi les copropriétaires. Son rôle est primordial car c'est lui qui veille au bon déroulement des débats. On conseillera donc que le président ne soit pas en même temps le syndic et ce, afin que l'assemblée générale puisse, le cas échéant, imposer ses vues au syndic qui n'est ainsi que l'agent exécutant de la volonté des copropriétaires. A moins d'avoir recours à un syndic bénévole qui n'est en général pas rémunéré pour ses fonctions et tout au plus peut-il faire voter le remboursement de ses frais, on fait appel à un syndic professionnel. Il importe de veiller dans ce cas à ce qu'il soit bien titulaire de la carte professionnelle " gestion " délivrée par la préfecture de police ainsi que d'une garantie financière couvrant les fonds qu'il reçoit des copropriétaires et d'une assurance responsabilité civile professionnelle. Autant de conditions impérativement exigées par les dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les cabinets immobiliers.

Attention, certains délits sont poursuivis au pénal

Un syndic malhonnête peut commettre des infractions pénales sévèrement réprimées d'autant plus qu'il est professionnel. Parmi les infractions possibles, on peut citer l'exercice de l'activité de syndic sans carte professionnelle, sans attestation d'assurance, voire sans garantie financière. L'abus de confiance qui consiste à puiser dans la caisse de la copropriété pour renflouer son cabinet, ou encore la perception illicite de commissions sur travaux commandés aux entreprises sont aussi des " indélicatesses " souvent répertoriées dans les annales judiciaires. D'ailleurs, d'ici à quelques mois, 150 syndics sont attendus sur les bancs de la correctionnelle pour répondre de ce dernier délit aux côtés des chefs d'entreprises de travaux publics pour complicité. Ces malversations, une fois découvertes en général par les membres du conseil syndical qui peuvent mener des investigations dans la comptabilité de la copropriété, au besoin en se faisant assister d'un expert-comptable de leur choix, il faudra convaincre le syndic de réunir immédiatement une assemblée générale, avec à son ordre du jour l'entérinement de sa démission et désignation d'un nouveau syndic. S'il refuse, il faut alors faire application de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel la convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic par le conseil syndical ou par au moins un quart des voix de tous les copropriétaires. Toujours en cas de refus, huit jours après une mise en demeure infructueuse de réunir l'assemblée, celle-ci peut être valablement convoquée - d'après l'article 8 de la loi - par le président du conseil syndical. S'il n'existe pas de conseil syndical ou si le président ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation en n'oubliant pas de convoquer le syndic pour le démissionner en assemblée. Rappelons à cet égard que l'élection du syndic, l'entérinement de sa démission ou la désignation d'un nouveau ne sont valablement adoptés qu'à la majorité de l'article 25 de la loi, c'est-à-dire à plus de la moitié de tous les copropriétaires.

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